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盘古观察
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万喆:除了“啧啧”与“呵呵”,我们还能对“地王”说些什么?




国家统计局公布2016年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。总体而言,大多数研究认为,全国的房地产价格高峰已经过去,前期“暴涨”和货币关系较大,当前在各项政策相对平稳的状态下,应会恢复正常。


然而,货币不能改变世界,因其终究只是助力,只是催化剂,所以它从来轰轰烈烈出场,然而,不能改变原因,也不能改变结果,我们总要往深处寻找根本原因。


江湖上都是“地王”的传说


今年上半年,最惊心动魄的恐怕是“地王”的傲立江湖。50城土地出让首破万亿,“地王”219宗,成为有史以来“地王”出现最密集的年份。219宗“地王”中溢价率超100%的地块有109宗,超50%的达167宗。


一时间,房地产的虚荣心终于超过了网红,成为了“不买对的,反正要买最贵”的代名词,并处心积虑地刷新着吃瓜群众的价值观。


到6月29日,上海浦东新区新场旅游综合服务区地块经过多轮竞拍,最终被中粮地产以24.4亿摘得,楼板价35744元/平方米,溢价率235.62%。经业内人士合算,未来售价需要超过6万元/平方米才能保本。值得一提的是,目前区域内房价都在27000元/平方米左右。


虽则大家对于中国房价不受经济规律和数字模型所困已经习以为常,但是这种扳起脚趾头来也能算清的成本收益比,还是让人有点蒙圈。


然而,心动不如行动,没有想不到,只要敢追求一定能得到。


7月15日,新城发展以每平方米6.74万元人民币夺下上海新单价地王,集团董事长于业绩会上表示,以周边楼房售价分析,该地皮审批后售价达到每平方米12万元“无悬念”。


就上海而言,两个月来就出现了至少5个“地王”。


当然,上海是国际大都市,而且,也不要因为人家是国际大都市就老拿人家说事,这不是个体、个别、个性现象。同一时期,湖南益阳市产生了10块地王,平均溢价率在133%,浙江衢州也诞生9块地王,其中一家溢价率达到184%。地王已经不再是一二线城市的专利。


为什么城市的建设程度还有相当差别,夺“花魁”的信心、努力、意愿和结果却神同步?某些业内人士也会告诉你,现在新增建设用地少,存量用地难以快速盘活,城市仍在不断发展扩大,未来值得看好,市场会一直供不应求。因此,房企还会积极拿地,房价还会积极上升。


除了“啧啧”与“呵呵”,我们还能说些什么?


有人有话说


我已经说不出话,但是有人还是有话要说的。


7月19日,新华社发文称:


“一旦发现房地产过度杠杆化的苗头,就必须将其消灭在萌芽状态。”。


7月21日,新华社又发文称:


“必须关注的是,在当前相对宽松政策下,部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造‘地王’,企图以房价上涨自我解套;在积极扩张战略下,部分企业上半年债务融资规模较大,后续偿债压力如何纾解?击鼓传花的风险如何防范?这里面包含的产业风险、金融风险以及国有资本流失风险,不能视而不见。”


新华社密集发文,终于让群众感觉到自己不是一个人对生活的困惑如此之深。


其实5月起,新华社已作出“必须遏制地方政府炒地与投机资本炒房之风!”的警告。不仅明确指出,房产价格飙升的背后,是资本投机与政府炒作双方的共谋共享;也尖锐放言,一定要遏制过度杠杆;并且正面质问,此时狂欢,能够狂欢几时?饮鸩止渴,难道错以为能够延年益寿?


5月的警告是紧跟当时 “权威人士”在《人民日报》上“重新定义房地产”之后发出的。


近些年来首提“房地产泡沫”就在此处:“房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多”,并且说:“恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。”


所以,这不是说说而已。


7月26日,政治局会议部署了下半年经济工作,明确提出抑制资产泡沫。


7月27日,国务院常务会议部署建立法治化市场化去产能机制,其中提出不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设,而不能用于拿地和偿还银行贷款。


7月23日,中国财政部长楼继伟在成都G20会议上表示,应该“义无反顾”积极推动房地产税制改革。


“地王”如逆水行舟频频爆冷


然而8月17日,融信中国以110.1亿拍下上海静安区的一块地,可售楼板价达到14.3万/平方米,又双叒叕创下中国最贵单价地王纪录。


经济进入深度调整,实业融资倍感艰难,转型升级之路国家民众都在砥砺前行,突然有人跳出来躺着就盆满钵满、珠围翠绕。


其实大多数人已经习惯了被震惊而不会说:“你这是在逗我吗?”不过,相信有一些人一定是被震惊得忍不住要说:“这就尴尬啦!”


大千世界,万丈红尘,没有无缘无故的爱,没有无缘无故的恨,也没有无缘无故的尴尬。


“地王”们很好,因为它们浮出水面的影子才映射出十多年来房地产价格居高不下、居高临下、居安而不用思危的真正原因。土地成本是房价的关键组成部分,而土地是地方财政的重要来源。土地出让金约为地方一般预算收入的一半,再加上与房地产相关的税收收入,土地财政是地方政府财政的核心。


2014年,在不考虑土地融资的情况下,土地财政贡献了地方财政收入的35.63%;2015年国有土地使用权出让收入达到4.26万亿,2003-2015年间土地转让金与地方一般预算收入之比平均为49.74%;2014年与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%;2015年地方债务总和为18.4万亿,土地融资规模3.68万亿。


在土地财政制度设计中,地方政府和开发商是房价上涨的受益者,因此,地方政府有什么动力进行房价的压制?即使受到来自中央调控措施的压力,但地方财政真金白银的收益还是要让当地政府再三思量。


或许,这也才是当今“地王”逆水行舟频频爆冷的原因吧,这也才是中央政策调控雷霆万钧却总成了一场空穴来风的原因吧。


家家有本难念的经,地方政府也不例外

 

地方政府是个罪魁祸首吗?


不能这么说,家家有本难念的经,地方政府也不例外。


1994年分税制改革后,中央重新上收了财政收入权,但对财政支出权的调整有限,省级以下各级政府需负责提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务。简单地说,财权上移,事权下放。


改革后,1994年地方财政收入占全国财政收入的比重由上一年77.98%剧降到44.30%,但地方财政支出占全国财政支出的比重69.72%,几乎与上年度71.74%持平,格局就此成型。2015年,地方财政收入占全国财政收入的54.52%,而支出占全国的85.46%。


一眼可见,巧妇难为无米之炊。


财政收支有巨大缺口,怎么办呢?还好,上帝为你关上了一扇门,又打开了一扇窗。在2016年5月1日实施的全面推开营改增试点前,1994年的分税制改革将城市土地有偿使用收入、土地增值税、房产税全部划归地方政府,与服务有关且未被增值税涵盖的营业税,包括交通运输、通讯、建筑、文化和体育、娱乐、旅馆和餐饮等产业的税收,归入地方政府征收。


土地开发自然成了地方政府的金娃娃、摇钱树、聚宝盆和救命稻草。


地方政府也要运行啊,尤其是,越到下面县乡镇村,越要靠自发、自立、自找出路。加上前些年GDP“竞赛”的你追我赶,各地方政府在城市化与工业化的驱动下,大量征用农村集体土地,同时也积极扩张城市规模,带来了一轮又一轮、一拨又一拨房地产业和建筑业的繁荣。而这些,都成为了地方财政预算的支柱性收入。


怪它,它说,我也压力山大,我也要活命!


不怪它,能够不怪它?地方政府既负责土地管理,又负责国有土地经营,利用手中的垄断权力,寻求土地增值最大化难道不是导致了房产价格飙升、房产泡沫高企、房产相关寻租腐败案层出不穷的原因?


后记


毋庸多语,在房地产价格的云霄飞车上,在数十年如一日的经济学家、专家永不能预测的市场中,大家对房地产的种种情况、态势、术语都已经了如指掌了。对于房地产的热情疯狂直至因需要分房而赶紧生死相许,或者因限购而即刻劳燕分飞,都有切肤之感了。


所以我也不赘述了。


制度建设上的重要基准是权责对等,否则,此机制就难以长期正常运行。如果运行,就难免拆东补西,或者一再失衡。听说分税制又要再临改革,这或许是当前供给侧结构性改革带来的真正反思和进步。


房价不能涨到天上去,但我们需要搞清楚它为啥想上天就能上天、会上天。我们一定要抓住上天的核心,把这种腾云驾雾的结构性扭曲搭成的天梯撤出来,这才是关键。(首发于新华网思客)


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