毛大庆：当我谈城市更新时我谈些什么（下）：破解大城市病的更生方法论

在上一篇中，针对中国最有代表性的三座国际化超级城市的发展情况，我试图梳理出中国城市更新的演进规律及未来发展趋势。

今天，我们探讨的城市更新，其实与中国过去几十年城市化进程中的旧城改造、动迁、商业开发是完全不同的概念。

过去的城市更新，其实更倾向于广义上的旧城改造，或狭义上的商区开发，重点针对的都是土地及土地上的附着物，即便有一些商区内的经营模式升级，也属浅尝辄止，没有在更深层次上嵌入内容与社区居民的模块。

城市更新，我更愿意将其理解为一种更生，在更生的过程中，最重要的是“更”，城市中的“更”有两层含义，一是变得更好，二是更换形象与风貌。

只有把“更”做到极致，做到完美，一座城市的内容才会跃然而新，才会生生不息。

一、新时代城市更新的三个模块

区别于传统旧城改造与开发过程中的“招商+运营+管理”模式，在新时代的城市更新理念中，三个与“更”息息相关的新模块将成为城市更新中的决定因素：内容（IP）孵化+平台化模式+服务型政府。

首先，城市更新过程中，内容孵化模块决定着项目的天花板，优质的IP将为空间场景带来巨大的流量及磁吸效应。

目前，中国城市带有内容孵化属性的运营载体包括三类：

第一类：集中商业综合体更新，比如北京的王府井大街、前门大街，这些有着深厚历史底蕴的老牌商区，在新时代同样要依靠更多新兴IP赋能与引流，才能拥有更多活力。

第二类：旧城的街区商业更新，其在内容层面更加看中在地生活方式的表达与小众品牌的孵化成长。

第三类：老旧厂房的商业更新，北京比较具有代表性的包括798、首钢、红桥、南阳共享际，这类建筑载体深度匹配相关产业的聚集效应。

 

其次，城市更新过程中的消费内容平台运营者（平台孵化机构）运行模式大致需要四个维度上的能力：

一要不断开拓IP，探索新生活方式的内容及个体（匠人），了解世界各地最新的生活方式消费体验；

二则需要运营者具备场景定位、设计改造能力；

三要运营者主动寻找到内容及主理人，通过整合沟通内容设计，确定内容商业模式及合理性。

四要加速聚合内容运营平台，并在投入运营后以社群的形式链接各类内容，形成聚合复合式发展的格局，进而带来裂变效应，以平台化思维，打造IP矩阵。

 

最后，在新时代的城市更新过程中，政府的原有角色定位需要做出转变。

在空间方面，政府应当积极整理低效空间，并解决旧城改造中的产权性质、消防、食药监、公安等管理等制度更新问题。政府对于空间内容主要以整体把控为主，并与市政配套设施的改造相结合，避免在同一座城市中出现功能冲突和设计不匹配的成本浪费。

在资金方面，政府应当做好租金管控，评估资产公允价格制定及信贷支持。对于新消费品牌的成长，政府应当给予宽松的成长环境，比如两至三年的空间成本补贴+政策支持，同时，政府可以提供对接金融工具的服务。

二、破解大城市病 城市更新的四条答案

今天，中国已经有超过一半的人口居住在城市，预计在四年后，中国城市人口将达到10亿。

在这样的趋势下，如何破解大城市病，解决交通、房价、产业升级、环境保护等问题，是摆在中国各地方政府面前的重要课题。

从某种意义上讲，城市更新，就是对这些课题的破题过程，如何满足人的需求，如何实现可持续发展，如何促进城与自然的融合共生，都是城市更新在未来必须担负的责任。

首先，城市更新的本质是生活方式的更新，对于城市更新的主导者而言，必须要充分了解居住者对于生活的诉求。

其次，城市更新必须重视产业升级，因为产业是城市的心脏与驱动力，是一切城市创新的源泉。没有了产业升级，城市更新的越好，城市就会变得越空旷与空洞，这其中最极端的案例是鄂尔多斯康巴什。

第三，城市更新的过程中，必须高度重视对在地文化的理解与继承。

一座城市的独特性与差异化并不在于那些钢筋水泥的丛林，而在于其历史肌理中所传递出的深厚底蕴，这是城市更新的品牌基础。

纽约、巴黎、伦敦、东京……国际大都市最大的魅力从来就不是它们的经济硬实力，而是这些城市独特的文化氛围和时尚潮流。

最后，也是未来城市更新最重要的趋势，就是持续扩大参与者的范围，让越来越多的人亲身参与到城市更新的过程中，是对一座城市，一个社区，一个街区最大的尊敬。

参与更新的范围越广，城市的张力与弹性也就越大，其包容性也就越强，城市的魅力与吸引力自然会持续增加。

多元的文化，必将赋予城市更多的可持续发展力与取之不尽的文化内核。

三、写在最后

回顾历史，总结前鉴，在改革开放的过程中，中国几座一线城市从人口规模、城市规模、基础设施规模上都在急速扩张，同时，在人居环境、历史文化、商业开发、科技创新等多个城市发展指标上实现了复合性协调统一发展。

但是，中国毕竟是一个幅员辽阔、人口众多的国家，依然有大量正在发展中、或亟待取得突破的新兴城市存在，这些城市的经济发展过程中，可能会遇到各种老问题、新问题，在城市更新的演进中依然有很多值得改进与纠错的细节，这是一个系统化的长期复杂的过程。

一方面，我们需要吸收西方国家的前鉴，总结规律，另一方面，更需要所有与此相关的政府部门、社会组织、企业团体、社区居民共同努力，通力协作。

我们所做的一切，都是为了让中国在新时代持续焕新，在城市进行规模扩张、设施换代的过程中，让人民拥有更加厚重的归属感与幸福感。■